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熱點新知搶先報
內容簡介
以「外資法人機構的地產軍師」著稱的紅色子房，
與「25歲不花一毛錢當包租婆的小資女」Oma 聯手出擊！
教你面對房市盤整與反轉風險，掌握投資心法，
提早享受「房產財務自由」，隨時進場都不怕！
◎小薪水變出大財富，破解買房迷思，增值空間無限大！
何時才是進場時機？
薪資停滯如何讓收入翻倍？
如何避開投機陷阱，買到鑽石屋？
哪種房產增值空間最大？
讓房產專家紅色子房和包租婆小資Oma，教你隨時進場都能買對好房的投資密技。只要掌握本書提供的關鍵10堂課，把眼光放遠，格局做大，就能避開炒房陷阱，破解話術迷思，找對投資好物件。
預售屋紅單只要小錢就能進場，很好賺？
→ 紅單有陷阱，用AKB48法練功最保險！
政府說房價兩年掉三成，我何時該進場？
→實價登錄沒說的真相，獨家分析房價和評估地段！
如何找到最適合投資的房子？投資報酬率怎麼算？
→CCIM認證地產軍師獨門T-Bar，精算內部報酬率才能賺到錢！
房仲保證「買了一定漲」，我買對了嗎？
→現金流絕對值才準！不怕被仲介呼攏，對數字頭痛的人也能輕鬆懂！
跟著捷運或公共建設買房一定沒問題嗎？
→用井字分析法快速評估，看公共建設是否有增值空間！
◎別再道聽塗說了！投資房產前應該先知道：
Q：房地產投資類型好多種，如何入手才能創造好的租金收益？
A：先調查租金行情，房地產也需要包裝，針對高付租能力的族群規畫不動產。
Q：文林苑事件之後，還能投資老屋嗎？如何評估？
A：可用50／40／30／20／10經驗法則來判斷，讓不懂都市更新的人也能輕鬆了解。
Q：黃金店面或民宿也能投資嗎，究竟什麼是「符合居住正義的不動產投資」？
A：運用「店面交易熱度分析」判別好區位，擴大可以扭轉地段的格局，依據市場需求帶動區域發展。
Q：投資買房該如何跟銀行和仲介談判？
A：投資房地產必須要買價低、貸款利率低、仲介費用低。銀行融資有5P，隨時顧好信用和擔保品。
Q：資金有限，該怎麼募集資金？
A：沒有這麼難，可利用私募基金操作及SPV特別目的公司投資。最重要是寫好募資企畫書。
作者介紹
蘇明俊（紅色子房）
外資法人機構的地產軍師，投資自住族群的觀念導師
CCIM美國國際認證不動產投資師，現任知名外商Colliers International高力國際不動產投資部董事，公益私募基金Cannan Capital董事，台北科技大學建築系兼任講師，Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規畫總監、日系商場規畫經理等職務，產官學界十數年經驗。近年持續在《商業週刊》部落格、《幣圖誌》、HouseFun等媒體發表一系列淺顯易懂的專欄文章，深獲讀者喜愛。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析，以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極，「子房」則以西漢著名軍師張良自許，成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。
小資Oma
25歲不花一毛錢當包租婆的小資女
26歲，一個熱愛冒險及旅行的女生，現任House 123行銷公關。2012年研究所畢業，開始接觸房地產，3個月後順利買到房子，並藉由一份企畫書，向八位股東募得300萬資金，不花一毛錢即成為包租婆，更讓她的月薪「進擊」到50Ｋ。曾為《今周刊》 876期封面人物，以及《理財周刊》專欄共筆作者。
目錄
◎第1堂課 預售屋投資真的很好賺嗎？
◎小資Oma有疑問：預售屋紅單資本低，好像很好賺？
◎紅色子房教室：投資預售屋前須具備的重要觀念
◎紅色子房教室：預售屋獲益須課以個人所得稅
◎紅色子房教室：先搞懂房地產投資的四大類型
◎小資Oma的投資筆記：擬定看屋計畫
◎第2堂課 如何精準分析投資報酬率？
◎小資Oma有疑問：看到數字就頭痛怎麼辦？
◎紅色子房教室：檢視現金流的專屬放大鏡—T-Bar
◎紅色子房教室：T-Bar的實務操作
◎紅色子房教室：現金流與資本利得平衡的重要性
◎小資Oma心得：房地產數字的奧妙—現金流概念
◎小資Oma的投資筆記：看謄本、T-Bar，以及報酬率試算表
◎第3堂課 如何分析房價是否合理？
◎小資Oma有疑問：現在的房價合理嗎？
◎紅色子房教室：先搞懂房價的組成基礎
◎紅色子房教室：用「地段指數」輕鬆找到增值抗跌的地段
◎小資Oma有疑問：重劃區價格是否漲過頭？
◎紅色子房教室：用都會區距離理論來判斷價格水準
◎小資Oma心得：解讀實價登錄房價有竅門
◎小資Oma的投資筆記：看房前，先調查成交行情
◎第4堂課 如何預測區位發展？
◎小資Oma有疑問：跟著捷運規畫路線買房就能賺錢？
◎紅色子房教室：剖析房市漲價題材──應用井字分析法
◎紅色子房教室：都市計畫分析──新北市投資置產布局
◎小資Oma心得：捷運話題有賞味期，須掌握保值的關鍵要點
◎小資Oma的投資筆記：從都市計畫和未來捷運，鎖定11投資區域
◎第5堂課 如何提高租金收益與降低投資風險？
◎小資Oma有疑問：如何制定投資策略？
◎紅色子房教室：買房前須先知道「房地產包裝及卸妝術」
◎紅色子房教室：房地產波段投資理論—認清波段，選擇報酬
◎紅色子房教室：高付租能力的出租公寓投資術
◎小資Oma心得：租客對了，才能帶來穩定的現金流
◎小資Oma的投資筆記：先調查租金行情
◎第6堂課 什麼是店面與風格地產投資？
◎小資Oma有疑問：人人都能變身「地產投資家」嗎？
◎紅色子房教室：投資店面和旅館的成功關鍵—集市
◎小資Oma有疑問：投資店面有哪些風險？
◎紅色子房教室：房市M型化趨勢下的三種投資策略
◎小資Oma有疑問：一般人也能投資店面？什麼是風格地產？
◎紅色子房教室：「創意整合」是風格房地產投資的成功要素
◎小資Oma心得：符合居住正義的房地產投資，才可能開發無限商機
◎小資Oma的投資筆記：民宿夢想不是夢！
◎第7堂課 如何評估投資都更老宅？
◎小資Oma有疑問：文林苑事件是怎麼一回事？
◎紅色子房教室：簡單5個數字，讓你遠離都更陷阱宅
◎小資Oma有疑問：都市更新只有拆除重建一途嗎？
◎紅色子房教室：找建商合作前，先了解建商的真正想法
◎小資Oma心得：都市更新有不同作法，使資產得以充分活化
◎小資Oma的投資筆記：都更注意事項
◎第8堂課 如何與銀行和仲介談判？
◎小資Oma有疑問：如何與銀行和仲介談判，以降低投資成本？
◎房地產投資最重要的三個朋友—銀行、仲介、顧問
◎小資Oma有疑問：搞定三個朋友就沒問題嗎？
◎紅色子房教室：增加與銀行和仲介的談判籌碼
◎小資Oma心得：先從自己認識的人開始找起
◎紅色子房教室：面對房仲，議價是戰術，更是藝術
◎小資Oma心得：投資前，先尋找自己的利基點
◎小資Oma的投資筆記：因應銀行房貸升息與經營仲介人脈
◎第9堂課 如何募集資金和合夥買房？
◎小資Oma有疑問：募集資金大哉問
◎紅色子房教室：自組私募基金團隊，團結力量大
◎小資Oma有疑問：當募資經理人很難嗎？
◎紅色子房教室：撰寫房地產募資企畫書的要訣
◎小資Oma有疑問：募資如何兼顧投資人的風險？
◎紅色子房教室：成立SPV公司以投資不動產
◎小資Oma心得：找對方法，募集資金一點也不難
◎小資Oma的投資筆記：我的300萬募資過程
◎第10堂課 房市反轉，危機入市
◎小資Oma有疑問：房地產會泡沫化？投資人該如何自保？
◎紅色子房教室：應用多核心房價理論，以分析各地是否有泡沫化危機
◎小資Oma有疑問：面對房市反轉危機，還有投資機會嗎？
◎紅色子房教室：以百貨公司週年慶的5個戰略，迎接房市反轉契機
◎小資Oma心得：逛街買衣服也可以體會危機入市
◎紅色子房教室：危機入市，賺房地產3桶金的祕訣
◎小資Oma的投資筆記：團結就有力量「再反轉」
後記1 你有達到財務自由境界的朋友嗎？ 紅色子房
後記2 以專業服人，態度決定高度，募資過程讓我學更多！ 小資Oma
序
◎投資買房零失誤，在危機中突圍而出！
如果今天你偶然獲得1,000萬現金，但得用這筆錢滾出未來20年的生活費，會怎麼做？算算1,000萬除以20年，每年只能用50萬。如果是一個人生活還好，如果是一個家庭恐怕不夠用了。而且，今年的50萬購買力，隨著通貨膨脹物價上漲，過了10年後可能只剩40萬的購買力。看來勢必要將這筆資金拿去投資了，那麼，你會投資什麼呢？有什麼投資除了每年有現金收益，資產還有機會增值，重點是不能血本無歸。
根據調查，華人世界裡，五個人中有四個人會選擇房地產，做為投資組合裡不可或缺的項目。因為比起複雜的股票或基金，當個包租公或包租婆相對簡單又踏實，而且根深柢固「有土斯有財」的觀念大大保障了後繼有人接手的可能性。
如果你今天沒有1,000萬的資金，只有買這本書的錢，但是仍想用自己的智慧賺到房地產的財富，該怎麼辦？恭喜你買對書了，因為小資Oma做到了。
還記得2012年的某一天，接到小資Oma的來信，表明她想在房地產裡追求財富自由的企圖。記得第一次見面我們談了三個小時，促成小資Oma的房地產學習之旅，也催生了這本書。
小資Oma的理念與我相近，不求暴利，只求穩定現金流與未來合理的資本利得，她有遠大的夢想與勇氣，但是跟大多數人一樣，沒什麼資金。然而，身為專業的不動產法人投資顧問，我知道「發現好案子」永遠比「資金到位」還重要。不然，為何國內壽險業滿手上百億現金，卻找不到幾個可投資的好標的？於是，我教小資oma如何發現好案子，甚至如何包裝與加值個案而成為一個好案子。因為只要是好的投資機會，加上可信任的團隊，絕對找得到金主願意投資你，銀行也搶著借錢給你。這個「如何發現好案子」的技巧，就在這本書的十堂課裡面。
也許你會問，隨著政府持續打房，房市來到了多空交戰的盤整局勢，這麼幸運的事情還有可能發生嗎？如果用股票市場來比喻，有位股市聞人曾說：「即使股市上萬點，市場仍然有被低估的股票。即便股市跌破三千點，市場仍然有被高估的股票。重點在於你有沒有能力找到它。」
房地產也一樣，每一棟房子都有其獨特的條件，特殊的持有情況。也許你剛好有這棟房子特殊屋況的解藥，也許你剛好遇上這棟房子急售的時機，而這都需要你持續積極地主動出擊，花費大量時間分析各式各樣的投資物件。
我的一位投資客戶是身價數十億的60歲富婆，跟我分享她操作「危機入市」的經驗。2003年SARS時期買房的人，如果買對了，五年後應該至少賺了兩倍。2008年雷曼兄弟爆發金融危機時期買房的人，如果買對了，五年後應該至少賺了三倍。用持有至少五年的時間，跟著本書建立正確的買房投資觀念，方能「危機入市」，雖不保證未來有幾倍獲利，但我們保證，買房投資零失誤。
紅色子房
詳細資料
- ISBN：9789861342344
- 叢書系列：
- 規格：平裝 / 272頁 / 16.5 x 21 x 1.36 cm / 普通級 / 全彩印刷 / 初版
- 出版地：台灣
- 本書分類：> >
內容連載
什麼是「井字分析法」呢？3×3井字分析法很簡單，就像我們小時候玩○○××的遊戲，畫個大井字，然後橫向三排依序寫下三個周邊建設題材、預計完工時間，完工達成的機率。
要寫出三個周邊建設的原因，是因為假如只有一個房價上漲題材，萬一該建設工期出現問題，比預期完工時間延誤甚久，就會影響房地產投資出場的時機，同時影響資金的周轉調度。因此，若能夠順利寫出三個周邊建設題材，表示即使某時期房市反轉下跌，有三個區域題材支撐房價，也比較能夠抗跌，投資人相對安心。
接下來，井字第二欄的完工年期，與你打算持有這棟房地產多久有關。
例如，有些朋友投資不動產，資金方面只允許兩年還利息不還本金的融資寬限期，兩年之後面對資金壓力就必須賣掉出場。如果兩年到了，相關建設尚未完成，房價還沒升上去就被迫出場，是不是很可惜？以上圖為例，如果三項建設全部完成預計要八年，做為一個聰明的投資者，你可以規畫在第七年出售該標的，除了享受建設A及建設B的增值題材外，建設C的即將完工話題，將有助於你在第七年順利出售該標的，留一些給下一位接手的投資人賺。
從另一個觀點來看，如果建商所提的公共建設題材，預估完工時間都超過五年以上。那麼，你就可以判斷，現在這個時間的買價會不會是五年後的合理價格？現在買的價格會不會太貴了？最後，從井字第三欄的達成機率，就可以檢視該項題材是不是「有效」。
依據我曾在政府高層服務的經驗，如果還在初步規畫、製作可行性分析、辦理民眾公聽會階段，這項建設的達成機率只有10％。如果這項建設由主辦機關完成計畫，並通過大家公認最難的「環境影響評估」，讓環評委員點頭放行，達成機率也只能算30％。接下來就是建設預算問題。如果主辦機關協調好預算來源，若由中央政府補助，就得等中央補助款到位；若由地方政府自籌，就得等議會確認預算放行。只有預算到位，才可以算是達成機率50％。
文/土豆信天翁 在第一次世界大戰結束後，美國、英國、法國、日本和義大利這五個湊在一起開了個會，為了避免各國之間爆發海軍軍備競賽，大家一致同意對未來各國海軍戰艦的排水量、主炮口徑等指標做出限制。而在這次會議上簽署的條約，就是著名的《華盛頓海軍條約》。而到了1935年，各國簽署的第二次倫敦海軍裁軍條約明確規定了「新型重型巡洋艦的排水量不能超過10000噸，主炮口徑不能超過8英寸（203mm）。」但實際上，當時各國心裡都有著自己的算盤，而算盤打得最響的，自然是準備發動戰爭的德國和日本。 ... （德國沙恩霍斯特號戰列巡洋艦） 雖然一戰戰敗後的德國元氣大傷，加上經濟危機導致德國工業嚴重受挫，但隨著德國的逐漸復甦，德國的野心也開始嶄露頭角。其中，最典型的代表之一就是德國海軍於30年代開始設計研發的「沙恩霍斯特」級戰列巡洋艦/小型戰列艦。同時，美國收集到的情報顯示，日本也正在研究所謂的「超級巡洋艦」。美國認為，這種軍艦在速度上大大超過了當時英美海軍的主力艦，但在對抗英美海軍的輕、重型巡洋艦時又具有極大的戰術優勢。自認為是「海權強國」的美國自然不可能對此坐視不管。 ... 當時的美國總統富蘭克林·羅斯福認為美國不僅需要新型戰列艦，同樣也需要能夠對抗德國和日本「超級巡洋艦」的新型戰艦，這無疑為這型新戰艦的前途蒙上了一層陰影，因為眾所周知：這種政治壓力下誕生的軍艦總要經歷一波三折。史料顯示，由於大家都無法證明「究竟什麼巡洋艦才能對抗德國和日本的超級巡洋艦」，因此這型軍艦的改了又改，不同的設計小組合計拿出了超過9種完全不同的布局：有根據亞特蘭大輕巡洋艦改進而來的「防空刺蝟」型巡洋艦，也有搭載了12門12英寸大炮的「微型戰列艦方案」。同時，美國政府還要求這款新型戰艦的排水量不能超過25000噸，因為當時美國的經濟不允許建造太過龐大的超級巡洋艦。 ... 最終，在捨棄了水下防禦的情況下，美軍好歹是弄出來了一個閹割版的「超級巡洋艦」，也就是著名的浪費錢工程——阿拉斯加級大型巡洋艦。從設計上來說，阿拉斯加級巡洋艦就像一個大號的巴爾的摩級巡洋艦，但在部分設計上又類似埃塞克斯級航母。它的排水量可達34803噸，擁有9門12英寸（305mm）主炮，同時航速超過33節，這在當時來說算是跑得最快的大型水面戰艦之一。但很快，美軍就發現自己真正需要的不是大型巡洋艦，而是更多的航母。 ... （埃塞克斯級航母） 1941年，珍珠港遭到偷襲，海軍航空兵在海戰中的重要性令美軍突然醒悟：現在早就不是大口徑炮艦一對一單挑的戰列艦決戰時代，未來必然屬於超視距打擊的航母。在這種情況下，美軍開始尋求更多的航母，甚至打算將現有的、還沒造完的巡洋艦改裝成新型航母。由於阿拉斯加級的船體更大，因此美國海軍甚至試圖將阿拉斯加級改裝為航母——但很快他們就發現，阿拉斯加級缺少水下防護，而航母偏偏很可能遭到日軍魚雷的攻擊。最終，美軍還是選擇了克利夫蘭級巡洋艦作為改裝素材，在克利夫蘭的基礎上推出了獨立級輕型航母。 ... 由於戰事的持續，導致兩艘阿拉斯加大型巡洋艦的建造工程一直被拖延，直到1944年才相繼正式服役。幸運的是，這兩艘「遲到」的軍艦好歹是趕上了二戰，並支援了美軍在沖繩的戰鬥。但不幸的是，它沒能趕上和它命中注定對手的巔峰對決——當時的沙恩霍斯特號已經戰沉，其姊妹艦格奈森瑙號選擇自沉，而美軍擔心的日本「超級巡洋艦」壓根就還停留在紙面上。加上當時已經是航母主導海戰的時代，阿拉斯加除了給航母艦隊當一下防空護衛之外，壓根就沒什麼實戰意義。很快，二戰結束了，阿拉斯加級大型巡洋艦幾乎什麼戰果都沒撈著。 ... （與密蘇里號戰列艦並排停放的阿拉斯加級大型巡洋艦，可見兩者外形差距較小） 既然戰爭即將結束，威脅已經解除，那麼落後於時代的阿拉斯加級大型巡洋艦顯然已經沒有了什麼存在的意義。原本計劃建造6艘的阿拉斯加級只建好了前兩艘，建了一半的夏威夷號（三號艦）被拆毀，而前兩艘——阿拉斯加號與關島號的命運也好不到哪去。由於養著費錢、改裝潛力也不大，戰後緊縮編制的美國海軍果斷選擇將這兩艘單價可達7500萬美元的巨艦退役拆毀。1947，兩艘巨艦從美國海軍中退役，並於1961年被分別拆毀。這兩艘花費了一億多美元的巨艦僅僅服役了三年就宣告退役，這可以說是美國海軍歷史上最大的一筆浪費，也是大炮巨艦時代最後的輓歌。
文章來源取自於：
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